五华法院 - 卖房又反悔 别想钻口头约定的空子
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卖房又反悔 别想钻口头约定的空子

时间:2019-08-09 来源:五华法院 点击:1612 次

卖房又反悔 别想钻口头约定的空子

 

时间:5月17日  来源:南方法治报

徐冰琪

 

黄某购买李某的房屋并住了8年之久,如今却被李某告上法院要求返还房屋。李某称是租赁不是买卖,房屋仍登记在他名下,他将房屋租给黄某并让其缴交房屋的银行抵押贷款利息,是租金抵利息之意。由于购买房屋时双方并无书面约定,黄某是否就百口莫辩?

案情  买房住8年却被告上法庭

1996年,李某在梅州市五华县华城镇建有门店一间,混合结构两层,并办有房地产权证,权属人为李某。后来,李某因经济困难,于2008年2月向银行以房屋抵押贷款9万元,当时主办信贷员为黄某。2009年5月,经双方协商,黄某购买李某的门店,由李某的哥哥亲笔写下收条内容,并由李某和黄某签名。黄某购买后,对该房屋进行改造和装修,加建了第三层,并于2010年1月迁入该房屋。此后,黄某于2010年底至2011年2月替李某将其欠银行的9万元本金及利息全部还清,并解除了房屋抵押,后银行将李某的房地产权证原件交到黄某手中。2018年,李某将黄某告上法院,要求其返还房屋。

 

李某称,2009年5月的收条不是其本人签名,其没有出卖房屋的意思表示,而是将门店租给黄某,由黄某帮其缴交银行贷款利息。双方对该门店没有共同作价,更没有签订房屋买卖合同。不动产买卖交易应以过户登记为准,涉案门店至今仍登记在李某名下。

黄某称,双方约定房屋转让价格为12.3万元,其当时支付了现金3.3万元给李某,并约定由其帮李某还清欠银行的贷款本金9万元及利息。重新改造和装修房屋后,黄某在该房屋居住了8年之久,李某并未提出异议。因此,双方之间的购房合同是成立的。

因不认可收条为其本人签名,李某申请笔迹鉴定,后法院依法委托鉴定机构鉴定,鉴定意见为签名字迹为李某本人书写。

说法  双方履行主要义务买卖关系有效

五华法院审理后认为,合同不限于书面形式,口头约定也是生活中常见的合同形式。本案中双方虽然未订立明确的书面合同,但根据《中华人民共和国合同法》第36条规定,法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。从2009年5月的收条可以看出,李某已收到黄某款项3.3万元,且黄某按约定替李某偿还了银行贷款本金9万元及利息,用于抵销买房款,可以认定为黄某已经履行了主要义务。买卖双方均实际履行了主要义务,李某交付房屋,黄某支付房款并实际使用和占有房屋8年之久,应认定双方买卖关系有效。综上,五华法院依法驳回李某的诉讼请求。近日,梅州中院二审维持原判。

法官提醒

当事人订立合同可以采用书面形式、口头形式和其他形式。日常生活中,口头形式因简便易行而经常被当事人采用,但其缺点非常明显,即发生合同纠纷时难以取证、不易分清责任,可能存在对方否认合同成立、否认合同标的的法律风险,所以对于不能即时清结的合同和标的数额较大的合同,不宜采用这种形式,为保险起见最好采用书面形式。